时间：2016-12-22 点击： 次 来源：网络 作者：单增强 - 小 + 大
根据国内外养老产业的发展的历程及现状，按照建立时间，内部配套，服务质量等标准，健康养老社区可以划分为四代产品，分类如下： 1.0版本 借鉴了国外的先进经验，功能组团上满足老年人的基本需要 对老年人精神生活和心理慰藉服务较弱 服务质量一般 开业时间很长 2.0版本 借鉴了美国、日本的先进经验 以健康老人为主 内部配套相对健全 服务水平有所提升，但是服务质量不够稳定 开业时间较长 3.0版本 能满足老人多方面的需求 注重对老年人的精神关怀 医疗康复各种功能比较齐全 开业时间较短 4.0版本 项目定位上：打造全龄化CCRC社区，并且有产业支撑 服务理念上：采用世界最新的养老养生理念；医养康护四位一体；不仅重视日常护理，更重视心理关怀 日常管理：智慧养老社区，内部管理信息化 服务内容上：提供一站式全生命周期服务，配备幼儿园、小学、中学以及体检中心、医院 距离主城区车程30分钟内 
而从运营模式来看，常规有这几种： 全销售模式 由企业投资开发建设及运营的大型综合社区，拥有基本的老年社区配套设施，以出售房屋产权为主。全销售模式一般要求项目土地具有商服用地的性质，满足政府规划要求，否则难以办理产权。其优点是能快速实现资金回笼，缩短投资周期。 全持有模式 拥有较为完善的老年配套设施和服务体系，以房屋使用权出租为主的大型综合养老社区，全持有模式一般要求投资商具有雄厚的资本实力。其优点是对土地性质要求不高，能在短期内取得一定的现金流，缺点是投资周期较长。 部分销售+ 部分持有 大部分养老地产项目在开发运营初期，由于发展商在获取土地资源时，一般都有一定的优惠条件，而政府对发展商也有一定的要求，需要建设约定数量的养老床位。对于这样的养老地产项目，开发商一般会销售部分物业，回笼部分资金，同时自持部分物业，通过后期运营获取现金流。 案例分析： 项目名称：上海 亲和源  项目概况：位于上海浦东新区康桥镇上，由12幢多层电梯住宅楼组成，共设838套居室，可供1600位左右的老人居住，占地面积120亩，建筑面积10万平方米，2008年开业，现入住会员1000余人 项目定位：综合型高端养老社区 目标人群：基本自理高收入老年群体 服务特色：奉行"代天下儿女尽孝，替世间父母分忧"的理念，提倡秘书式服务、零打扰服务“大有若无、家文化服务理念 功能配套：公寓式酒店(分时度假、老年旅游休闲、短期托老以及亲和源老年新生活体验等服务)，老年住宅，颐养院，健康会所、亲和学院（与上海老年大学合作)配餐中心，会所，办公楼、MINI高尔夫球场、活动广场、门球场、舞蹈广场、茶室等 盈利模式：会员制模式，A卡可继承、可转让；B卡不可转让、不可继承。
项目名称：万科随缘嘉树 项目定位：舒适型高端养老社区 目标人群：中高端自理+介助介护老人 功能配套：良渚博物院、玉鸟流苏商业街、嘉树广场、浙医一院良渚门诊部，中央“金十字”配套涵盖了景观餐厅、阳光阅览室、多功能厅、健身房、棋牌室、咖啡吧、老年大学、“随园书院”等分区配套 服务特色：以“六心”级服务、“24小时管家”为主要特色，涵盖“健康管理、智慧小区、舒适生活、尊荣享受”四大模块的多项服务内容 盈利模式：使用权销售+租赁费（15年期），使用权销售无产权证，土地期满后房子归客户，房屋可转让）、租赁（一次性交纳十五年租金，期内退房可按时间折旧退款，十五年之后继续居住不再收取租金）、服务费
项目名称：泰康之家.燕园 项目概况：位于昌平新城中心区域，占地面积17万平方米，总建筑面积30万平方米。由泰康人寿投资并运营，一期可容纳600余位老人。 项目定位：连锁型高端CCRC 目标人群：高收入，高知识老年群体 功能组团：二级医院，小剧院，舞蹈室，书法绘画室，棋牌室，邮局，银行，风味饭店，美容美发沙龙等 特色：园林无障碍设计、优化水质系统、针对老人不同身体状况设置相对独立的生活分区 盈利模式：保费+月费+增值服务费 项目评价：将养老与金融相结合，针对阿尔兹海默症患者特别开设的失忆专区都是其项目亮点，硬件设施达到了高端水平。
项目名称：台湾长庚养生文化村 功能组团：社区医院、绿化休闲设施、体育馆、健康俱乐部、游泳池、网球场、宗教活动场所、采摘园、儿童娱乐区 园区特色：多种动植物构建的良好生态系统、低氧步道，中氧步道，高氧步道等多种休闲步道、高质量的医疗健康服务、丰富多彩的日常活动，满足老年人的精神需求 盈利模式：住房出售+住房出租+养生体验营+场地出租 项目评价：护理之家入住率极高，但是面向自理老人的公寓入住率不高，养老刚性市场相对容易做好，非刚需市场不易做好。
项目名称：荷兰 鹿特丹生命公寓 项目概况：世界上第一个酒店式养老项目，在2012年被国际养老权威测评机构评为世界上“最好的养老项目”之首，生命公寓在荷兰共有30多家机构，共居住约4500余人，汉斯贝克先生被业内称为银发产业中的“教父” 项目定位：为老年人提供一种精彩和健康的生活方式 目标人群：自理、半自理和全护理失能 功能配套：共有三所房子，分为三个区域、完全自理、半自理、和失能，内设餐饮中心、医疗中心、怀旧博物馆、洗衣、咖啡店、理发、超市、棋牌等 特色：以广泛参与和快乐养老服务理念为基础的养老模式 盈利模式：物业租赁+销售 项目评价：以广泛参与和快乐养老服务的幸福养老文化，让老人进行自我管理、积极参与、家族式关怀、肯定式文化、开放式的泛家庭文化，注重对疾病的专业预防和康复、激活老人的自理能力，尽可能地自理，充分尊重老人，人员配置上，极其注重专业人员。 |
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项目概况：
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